Fundamentos de Padre Rico: DOP

Publicado en Educación Financiera | 29 de julio, 2011

Robert KiyosakiEscrito por: Robert Kiyosaki

Hace unas semanas, escribí sobre cómo utilizo la deuda para hacerme rico. Hoy, voy a escribir sobre cómo utilizo el dinero de otras personas (DOP) para enriquecerme aún más.

DOP es un concepto fundamental de Rich Dad y un signo de alta inteligencia financiera. Usando ambos, la deuda buena y el DOP, puedes aumentar drásticamente tu retorno de inversión (ROI por sus siglas en inglés), e incluso puedes obtener un retorno infinito.

La deuda buena es un tipo de DOP. La desventaja de la deuda es que por lo general, sólo puedes pedir prestado un cierto porcentaje del precio de compra de un activo. De acuerdo con nuestro ejemplo de bienes raíces de mi post anterior sobre la deuda buena, por lo general ese porcentaje es de alrededor del 70 a 80 por ciento del precio de compra.

Debido a esto, tienes dos opciones cuando encuentras una buena inversión: usar tu propio dinero o usar el dinero de otras personas. Siempre y cuando estructures bien el trato, más dinero de otras personas podrás usar, y mayores serán tus retornos.

Muchas personas piensan que es un mundo de fantasía que la gente te dé su dinero para invertir, pero no podrían estar más lejos de la verdad. La realidad es que la mayoría de las personas no tienen tiempo para encontrar buenos tratos. En lugar de eso, confían en personas con la adecuada educación financiera, habilidades, y motivación para que consigan tratos por ellos.

Mi asesor de bienes raíces, Ken McElroy, maneja perfectamente el DOP. Su compañía, MC Companies, compra edificios residenciales. Él hace todo el trabajo duro encontrando las oportunidades, haciendo la debida diligencia, negociando con los propietarios y los prestamistas, y con el manejo de la gestión. A cambio, las personas se ponen en fila con la esperanza de invertir su dinero con él. Aquí hay una representación gráfica de todo el trabajo que su compañía hace para cerrar un trato: a graphic representation (PDF).

En la actualidad, Ken hace grandes negocios que requieren un cierto tipo de inversores. No cualquiera puede invertir con Ken. Sin embargo, él comenzó con tratos pequeños, como las que estoy escribiendo aquí hoy, y trabajó abriéndose camino a grandes tratos.

Usando el ejemplo del último artículo, en bienes raíces puedes comprar propiedades de inversión con deuda. El banco me dará un préstamo del 80 por ciento del precio de compra. Entonces tengo que usar mi dinero o el de otra persona para el otro 20 por ciento del precio de compra. Mi trabajo es encontrar una oportunidad de negocio que le pague al banco el interés del 80 por ciento y que me ofrezca un retorno decente sobre el otro 20 por ciento. Entonces tengo que encontrar inversores para que inviertan su dinero (DOP) en mi trato.

El poder de la Deuda Buena

Como ya dije un par de semanas atrás, usando al banco para apalancar mis inversiones, puedo apalancar mi dinero. Así que usando matemática simple, supongamos que tengo $ 100.000 y estoy buscando invertir en una propiedad de $ 100,000 que se alquila por alrededor de $ 800 por mes. Puedes encontrar muchas propiedades como esta si miras diligentemente, sobre todo ahora con las ejecuciones hipotecarias y las ventas en corto.

Podría usar todo mi dinero para comprar una propiedad por $ 100,000, o podría utilizar deuda buena para comprar cinco propiedades de $ 100.000.

El banco me prestaría $ 80.000 por cada propiedad y dividiría mis $ 100.000 en cinco pagos iniciales de $ 20.000. A un interés del 5 por ciento, los pagos de los préstamos serían de alrededor de $ 500, incluyendo impuestos y seguro. Por lo tanto, mi cashflow por propiedad sería de $ 300 por mes ($ 800 en alquiler – $ 500 en pago de la deuda = $ 300 por mes) para un total de $ 1,500 ($ 300 x 5 = $ 1,500) por mes, un retorno del 18 por ciento anual.

El poder del DOP

Utilizando DOP, sin embargo, puedo aumentar mi rendimiento y adquirir más activos aún. Digamos que en vez de tener que poner un 20 por ciento en cinco propiedades, puedo usar mis 100.000 dólares para poner el 5 por ciento en 20 propiedades. Puedo hacer esto mediante la búsqueda de 20 oportunidades de negocios y juntando inversores para que inviertan en ellos.

Así es como la matemática funciona.

El banco me prestaría 80.000 dólares para cada propiedad, y dividiría mis $ 100.000 en veinte segmentos de $ 5.000, usando el DOP para recaudar los otros $ 15.000 necesarios para cada propiedad. Una vez más, a un interés del 5 por ciento, el pago de los préstamos sería de alrededor de $ 500 por mes. Supongamos que vamos a pagar un poco más por el dinero de nuestros inversores y les damos siete por ciento de interés. El dinero que les deberíamos sería poco menos de $ 100 por mes, pero vayamos con $ 100 para que sea simple. Por lo tanto, nuestro costo total sería de unos $ 600 por mes.

Eso significa que vamos a tener un cash flow de aproximadamente $ 200 por mes, el cual vamos a dividir 50/50 con nuestros inversores. Entonces vamos a poner en nuestros bolsillos $ 100 por mes, o $ 1.200 por año, y nuestros inversores se embolsarán $ 100 por mes, o $ 1.200 por año.

Sumando los retornos de los 20 tratos, son $ 24,000 por año de cash flow, un retorno del 24 por ciento. No sólo estoy haciendo un 6 por ciento más por año que si usara solamente mi dinero, sino también poseo 20 activos en lugar de sólo 5. Más tarde puedo refinanciar estas propiedades, pagarles a mis inversores, recuperar mi inversión, y seguir recibiendo el cash flow de las 20 propiedades; un retorno infinito.

De nuevo, estoy usando matemática muy simple aquí. En la vida real, los números son más complicados y mucho más grandes. Pero los principios son los mismos. Invertir con DOP requiere un alto nivel de inteligencia financiera. Sin embargo, ambos Ken McElroy y yo empezamos en pequeño y hoy en día trabajamos con enormes propiedades. puedes hacer lo mismo.

Sé diligente. Continúa incrementando tu educación financiera. Trabaja duro. Y domina los fundamentos de la deuda buena y el DOP, y te convertirás en una persona muy rica.

Puede aprender más acerca de inversiones inmobiliarias de dos de los libros de la serie Padre Rico: The Real Book of Real EstateThe ABC’s of Real Estate InvestingTambién puedes aprender más acerca del DOP leyendo OPM: How to Attract Other People’s Money for Your Investments—The Ultimate Leverage.

Fuente: http://richdad.com/Resources/Rich-Dad-Blog/June-2011/Rich-Dad-Fundamentals–OPM.aspx

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